Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre yabancı uyruklu kişilerin ülkemizde konut satın alma oranları 2015 yılından bu yana bir yükseliş trendi sergilemektedir. Bununla birlikte yabancı uyruklu kişilere konut satılması sürecinde uyulması gereken bazı kurallar vardır.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca kaldırılmış bulunmaktadır. Hangi ülke vatandaşlarının ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları’ndan, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’ndan ve Tapu Müdürlükleri’nden bilgi almak mümkündür.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulması kaydıyla ülkemizde nitelik bakımından konut, arsa, iş yeri, tarla gibi her türlü taşınmazı edinme hakkına sahiptirler. Satın aldıkları arsa, tarla gibi yapısız taşınmazlarda geliştirecekleri projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmalıdırlar.
Ülkemizde yürürlükte olan mevzuat kapsamında, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlükleri’nde imzalanacak olan resmi senet ve tescille yapılabilir. Noter huzurunda Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanabilse de Satış Vaadi Sözleşmesi ya da Harici Satış Sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamaz.
Türkiye’de Taşınmaz Edinmek İsteyen Yabancılar Nelere Dikkat Etmeli?
Satın alınmak istenilen taşınmazın üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlamalar olup olmadığı ve taşınmazın satışına engel bir durum bulunup bulunmadığı ilgili Tapu Müdürlüğü’nden mutlaka kontrol edilmelidir. Taşınmaz edinme başvurusunun reddedilmesi durumunda işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı bulunduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir. Taşınmaz edinimine ilişkin olarak taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkarsa durum adli makamlara intikal ettirilmeli ve Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılmalıdır.
Tapu Müdürlüğü, kişinin Latin alfabesi dışındaki alfabelerin kullanıldığı pasaportların ve yabancı ülke kimlik belgelerinin Türkçe tercümesini talep edebilir. Latin alfabesine göre düzenlenmiş olan pasaportların ya da ülke kimliklerinin Türkçe tercümesi normal şartlar altında istenmez.
Yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz edinimi sırasında tapuda tercüman bulundurulması gerekir. Tapuda tercümanlık yapacak olan kişi Bilirkişilik Daire Başkanlığı’nda kayıtlı yeminli tercüman olmalıdır. İşlem sırasında online olarak yapılan sorgulamada tercümanın bilirkişi listesinde kaydının olup olmadığı kontrol edilir. Bilirkişi listelerine yalnızca mütercim tercümanlık ya da dil bölümü mezunu olan tercümanlar ve YDS sınavından belirli bir puan alan tercümanlar kabul edilir. Bunlara ek olarak ULÇEF (Uluslararası Çevirmenlik Federasyonu) üyesi olunması ve mesleki birliğe üye olunduğunu kanıtlayan sertifika sunulması da süreç açısından olumlu bir durumdur. Aynı zamanda tapuda tercüme yapacak olan tercüman tapu devir işlemleri ile ilgili deneyime sahip ve emlak sektörü terminolojisine hakim olması önemlidir.
Tapuda Tercümanın Görevi Nedir?
Satış işleminin yapılacağı gün satıcı, alıcı ve tercüman tapu dairesinde bir araya gelirler. Tapu memurunun soracağı soruları tercüman yabancı uyruklu kişiye tercüme eder. Satış işlemine konu olan gayrimenkullerin meblağları genellikle yüksek olduğundan tercüman tapudaki devir işlemleri sırasında hiçbir detayı atlamamalı, doğru ve eksiksiz bir çeviri hizmeti sunmalıdır. Tercüman kesinlikle tarafsız bir tutum içerisinde olmalıdır. Görevini eksik ya da hatalı yerine getirmesi durumunda geri dönüşü mümkün olmayan sorunlar oluşabileceği riskini göz önünde bulundurmalıdır. Tapuda tercüme yapma yetkisi olan ve gerekli izinleri bulunan yeminli tercümanlara profesyonel çeviri büroları aracılığıyla ulaşılabilir.
Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Hangi Kanuni Sınırlamalar Vardır?
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimi 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi gereği kanuni sınırlamalar dahilinde olmak kaydıyla mümkündür. Bununla birlikte yabancı uyruklu kişilerin 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereği askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinimi söz konusu değildir.
Satın alınmak istenilen taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgesi dışında kalıp kalmadığı Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorulmalı ve taşınmazın edinimi yalnızca olumlu cevap durumunda mümkün olmaktadır. Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ölçüm çalışmaları sona eren 58 ilimizde bu prosedür kaldırılmıştır. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ülke çapında en fazla 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmekle birlikte Bakanlar Kurulu’nun bu miktarı iki kata kadar artırma yetkisi vardır.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlarla bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’dan fazlası olmamalıdır.
Gerçek kişilerle yabancı ülkelerde kendi mevzuatları gereğince kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketler lehine taşınmaz rehni tesisinde kanuni sınırlamaların uygulanması söz konusu değildir.
Kanun hükümlerine aykırı olacak şekilde edinilen; ilgili Bakanlık ve idareler tarafından edinim amacına aykırı bir kullanım olduğu tespit edilen, proje şartıyla satın alım yapıldığı durumlarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvuruda bulunulmayan ya da süresi içerisinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabi tutulmaktadır.
Yabancı uyruklu kişileri taşınmaz edinimi süreci, iki tarafın malın satışı konusunda anlaşmaya varması durumunda başlatılabilir. Süreç içerisinde gerekli izinlerin alınması ve evrakların tamamlanması durumunda süreç tamamlanabilir. İzinler alınamaz ya da evraklar tamamlanamazsa satış gerçekleştirilemez.